เริ่มต้นปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยต้องกลับมาเผชิญกับความท้าทายอีกรอบจากการกลับมาระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งในปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบอย่างหนักจากโควิด เห็นได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่คาดว่าจะหดตัวกว่าร้อยละ 7.4 หรือมีจำนวน 1.91 แสนหน่วย ขณะที่การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงสูงถึงร้อยละ 39 หรือมีจำนวน 7.3 หมื่นหน่วย
อย่างไรก็ดี เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2564 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากเดิม 2.0% เป็น 0.01% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจากเดิม 1.0% เป็น 0.01% ของมูลค่าจดจำนอง โดยเป็นการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมองต่อการต่ออายุมาตรการ รวมถึงผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ดังนี้
การต่ออายุมาตรการค่าธรรมเนียมธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย…ข่าวดีท่ามกลางความท้าทายรอบด้านในตลาดที่อยู่อาศัย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการดังกล่าวนับเป็นข่าวดี ท่ามกลางตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน โดยเฉพาะการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของภาคธุรกิจ และส่งผลต่อเนื่องมายังกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงความเชื่อมั่นต่อการมีงานทำที่ลดลง โดยการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเข้ามาช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้บริโภคได้สูงถึง 8.94 หมื่นบาท เมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมปกติ (คิดจากราคาที่อยู่อาศัย 3 ล้านบาท) โดยเฉพาะกลุ่มประชาชนผู้มีรายได้ปานกลางลงไปที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่ม mass market ที่มีความหนาแน่นของผู้บริโภคสูง
ขณะเดียวกัน นโยบายดังกล่าวยังเข้ามาช่วยแบ่งเบาภาระต้นทุนในการทำตลาดของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในการที่จะเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดที่ยังอยู่ระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเหลือขายประเภท คอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่คิดเป็นสัดส่วนเหลือขายรวมกันสูงถึงร้อยละ 57 จากจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมด และแม้ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจะเร่งทำตลาดเพื่อระบายที่อยู่อาศัยรอขาย อย่างไรก็ดี จำนวนที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในตลาด ณ สิ้นปี 2563 กลับปรับตัวเพิ่มขึ้นซึ่งจากผลสำรวจของ บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท พบว่า ณ สิ้นปี 2563 ที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนสูงถึง 226,645 หน่วย
แม้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามาช่วยประคองตลาด แต่ผลกระทบจากการแพร่ระบาดครั้งใหม่ ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังมากยิ่งขึ้น โดยคาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2564 ปรับตัวลงเหลือ 1.82-1.85 แสนหน่วย
ถึงแม้ว่าการขยายระยะเวลามาตรการดังกล่าวจะเข้ามามีส่วนช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภาวะชะลอตัว แต่ความท้าทายรอบด้านที่ยังคงมีผลต่อเนื่อง ประกอบกับปัจจัยแวดล้อมที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงอย่างสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ภาคธุรกิจยังคงต้องระมัดระวังการลงทุนในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ยังคงมีความหนาแน่นของหน่วยเหลือขายในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทสูง อาทิ ลำลูกกา รังสิตคลอง 1-7 และบางนา-ตราด เป็นต้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีการแข่งขันทางด้านราคากันรุนแรง ประกอบกับกลุ่มลูกค้าในระดับราคาดังกล่าวมีกำลังซื้อที่จำกัดและมีความเปราะบางต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจสูง ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจในการซื้อสินทรัพย์ระยะยาว
ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย จะเข้ามาช่วยประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยให้ไม่หดตัวลงแรงจากปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ยังมีความท้าทายสูง ทำให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ปรับคาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลลงเหลือ 1.82-1.85 แสนหน่วย หรือหดตัวร้อยละ 3.1 ถึง 4.7 (-4.7% ถึง -3.1%) โดยเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพ (การปรับลดประมาณการการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของภาคธุรกิจ และการจ้างงาน โดยในส่วนของคาดการณ์เดิมได้คำนึงถึงผลของการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว)
